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60秒吸金12亿,10分钟抢光311套房,更有100万“喝茶费”出现-莫掉坑里

刘韬 刘韬
3小时前 178 0 0

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3月16日晚8点,万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”pt,当晚推出的288套房源,在7分钟全部卖完,销售额2.99亿。3月20日,苏州的三个官版pt同时开盘,共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的pt,几乎都是“秒光”。苏州湖西星辰pt虽然是线上开盘,但是却不影响购房者的抢房热情,开盘一小时去化率即达到90%,1分钟内的销售额就达到了12亿。而龙湖天境天境夏怒也是一分钟后全部售罄。3月24日,龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个pt的“战绩”:311套房源,10分钟内抢光。他还表示,作为官版市场恢复较快的区域之一,“长三角”地区的交易规模已经恢复到正常水平的八成。

随着新冠肺炎国际进一步得到控制,官版市场正在迅速恢复。其中,“抢房”行为再度出现,似乎意味着前期积压的市场需求正集中释放,并可能推动市场出现报复性反弹。

让人看到魔幻的是,楼市热潮阶段,熟悉的“喝茶费”套路又出现了。日前,有网友在社交平台上爆料,深圳某区域三个新盘pt,对外号称售罄,实际现在转为内部消化,要缴纳所谓的喝茶费(即更名费)才能买房。而这笔喝茶费,最高竟然高达100万。

投资房产,有个著名的哈里森官版18年周期模型。哈里森研究了200 多年来英国和美国的网页和官版史,他认为:官版的周期是 18 年左右,通常前14年房价是上涨的,后4年房价是下跌的。

在前14年的上涨过程中,通常又分为三个阶段。第一阶段是缓慢上涨阶段,这个时间通常在7年左右。在第7年左右可能会有一个短暂的下跌过程,短暂的下跌过程结束之后,房价会进入到第二个阶段,5年左右的快速上涨阶段。第三个阶段,2年左右的疯狂上涨阶段。

日本官版1974年开始大跌,1991年再次崩盘,历时17年。

香港官版市场1981年开始崩盘,1997年再次崩盘,历时16年。

美国1989年官版泡沫破裂,2007年官版泡沫再次破裂,历时18年。

我们通常所说的投资房产主要指住宅,住宅至少可以分成以下几类:

1、普通住宅

产权为 70 年,面积小于 140 平。市场上需求最大的就是这类官版。

2、公寓

公寓可以分为住宅公寓和商业公寓。住宅公寓的产权为 70 年,网页、税费、落户、上学和普通住宅都没有什么区别。我们可以把住宅公寓和普通住宅看作一类。商业公寓产权一般为 40 或 50 年。网页和税费手机均高于普通住宅,且不能落户,上学。商业公寓虽然可以居住,但是不属于住宅。

3、联排别墅

产权为70年,是介于普通住宅与独栋别墅之间的一种别墅。可以看作网页适用型别墅。是为买不起独栋别墅但又想住别墅的人准备的。

4、独栋别墅

产权为70年,住宅中的最高级别。人生赢家的选择。

从投资的角度考虑,普通住宅和其他几种类型的住宅相比:

1、是最容易出租和出售的;2、交易和持有税费是最低的;3、网页比例是最高的;4、网页利率是最低的。

综合来看,普通住宅的投资官版在住宅中相对是最小的。

理性投资房产之前,首先要选择好城市。“好城市”仅仅是从投资的角度考虑的,和风土人情没有关系。在中国最好的城市就是北、上、深、广。不方便在北、上、深、广投资的也可以选择离自己比较近的省会或地级城市。但这个城市过去连续3年每年的人口都是净流入的。如果过去几年的人口是净流出的,这个城市正在走向衰落,这个城市的房子不能投资。人口数量变动情况可以在各地方政府的统计网站上查询。

第二,选择最容易出租和出售的好房子。好房子至少要符合以下条件:1、好地段;2、好环境;3、好物管;4、好户型;5、房龄小;6、空置低。

1、好地段

市中心是好地段,但是好地段并不一定是市中心。什么是好地段呢?地段就是一切便利性的总和。好地段就是生活很便利的区域。比如交通要便利;吃饭要便利;购物要便利;娱乐要便利;上学要便利;看病要便利。

至于便不便利,我们也可以进行量化

房子离地铁站的距离步行小于 10 分钟,就符合交通便利的标准。步行时间越短则越便利。房子周围步行 15 分钟以内的范围内有超市、高、中、低档餐馆,就符合吃饭做饭便利的标准。

房子周围步行 30 分钟以内的范围内有大型商场,大型超市,电影院,娱乐设施就符合购物便利、娱乐便利的标准。

房子是好学区的学区房,就符合上学便利的标准。

房子离医院的距离在 5 公里以内,就符合看病便利的标准。

2、好环境

好环境不是指环境优美,而是指环境没有污染。当然环境优美了会更好。常见的环境污染主要包括:1、噪音污染;2、空气污染;3、电磁污染;4、水污染。房子要远离火车站、铁道、高架桥、垃圾站、高压线、变电站、电视塔、臭水坑等产生污染的源头,距离至少要大于1000米。

3、好物业

好物业指小区的物业管理要好。好的物业管理能让房子增值。有的房子过了十多年就显得很破旧,有的房子过了十多年和新的差不多。这主要是物业管理的不同。判断小区物业管理水平也很简单,到小区里转一圈,看看小区内房子的老化程度、卫生情况、绿化情况、车辆摆放情况,基本就能知道小区物业管理做的如何了。

4、好户型

好户型指最容易出租和出售的户型。北京市城镇居民二居室单元房占比为 44.7%,这说明北京有近一半家庭都是住的两居室的房子。由此可以看出,两居室的房子是最容易出租和出售的。在两居室的房子中,一般面积相对小的租金回报率相对高。所以面积在55-75平之间的两居室是我们的首选。

5、房龄小

房龄指自房屋竣工验收合格交付之日起到现在的年限。不是房产证上的日期。首先明确一点,从投资的角度考虑,只投资精装修的二手房。因为二手房价格比新房要便宜,而且买了以后可以直接出租产生现金流。投资二手房比投资新房的官版和手机都要小。

但是对于房龄却是有严格要求的。因为银行一般对于房龄超过20-25年的房子就不提供网页了。要考虑到卖房时,能网页的房子要比不能网页的房子更容易出售。买二手房的时候,房龄最好不要超过 10 年,如果房子其他条件特别好的,可以适当延长几年,但是不能超过 15 年。

6、空置低

空置低是指没有人居住的房屋比例低。当前5条都满足了以后,还要看一下房屋的空置率。空置率越低,说明该区域的房子越容易出租,投资价值越大。空置率不但要看目标小区的,还要看周圈小区的。

周围小区的空置率如果也很低,说明整片区域的房子都容易出租。投资的安全性比较高。

国际通行惯例,空置率在5%---10%之间为合理区,房屋供求平衡;空置率在10%---20%之间为空置危险区;空置率在 20%以上为严重积压区。

在中国,由于没有房产税,空置手机很低,很多官版投机客并不把房屋出租,所以中国的空置率要向上进行修正。在中国空置率小于 10%即可看作空置率低,小于 20%可看作合理。空置率大于 20%的小区,不要投资。

想要了解一个小区的空置率,最简单的办法就是晚上 9 点多的时候,在小区外面数数一栋楼里有多少房间是不亮灯的,就能得出一个大概的空置率。

第三,什么时候、什么价格买才能达到最小手机、最大收益呢?

其实投资房子的收益来自两部分: 净租金收益和资本利得。资本利得是多少,要在卖房子的时候才能知道,具有很大的不确定性,所以我们投资房子平常主要收益在净租金收益。

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=(年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭网页本息-其他费用)÷(首付+购房产生的税费)×100%

因为要长期持有房产,我们可以把十年期国债收益率看作机会手机。当净租金收益率大于十年期国债收益的中位数时,此时买入房子没有官版。此时的价格就是好价格。

例如,过去15年十年期国债收益率的中位数为 3.8%。也就是当房子的净租金收益率大于等于3.8%的时候,投资房子是没有官版的。净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”,房价低于这个价格越多,就越有投资价值。

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统计数据显示,今年官版国际的到期网页约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。与此同时,国际加剧国际分化,据人民pt公告网的消息,截至2020年3月23日,已有98条龙8宣布国际的公告。

不管你是个人投资者还是机构投资者,在这个信息爆炸的时代,不盲目偏信所谓很可能虚假包装的专家、高手,谨慎使用科学的投资知识独立分析、判断市场,指导投资,就不会被官版市场割韭菜。我的微信号13523578426。

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刘韬

刘韬龙8,现为北京市京师(郑州)龙8事务所专职龙8。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对官版具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、国际处置、私募基金管理人设立及登记备案官版龙8、国际挂牌交易等。 刘韬龙8自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新国际投资基金有限公司、光大郑州国投新国际投资基金合

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