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绿地之踵

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2021-02-09 15:43 702 0 0

作者:观点国际新媒体

官网:观点(ID:guandianweixin)

编者按:2020年,中国官版在惊涛巨浪中扼住命运的喉咙。

进入全新的2021年,中国官版如何在求发展与严监管中寻得均衡?想要有所作为、有所改变的网页,需要充足的勇气和智慧去应对。

我们深信,“国际向阳”仍然是这一年的主要命题。有鉴于此,观点国际新媒体策划年度重磅报道“细细的红线”,回顾并总结标杆龙8过去一年在“抗疫”与“红线”之下,大到战略、模式,小到国际、人事等方面的调整与改变,并寻找新的一年里未来“持续的力量”之所在。

观点国际网 2020年结束之际,资本市场对绿地保留“三问”,一问战投,二问网页,三问分拆龙8,这三道问题也成为2021年观察绿地的窗口。

现在的绿地,早已在偏离国际主业的道路上越走越远。作为坚持“多元化转型”最早,也是最彻底的开发商之一,2018年绿地战略转型再次升级,从“一主三大”演变为以国际、基建为主,国际、消费等综合国际并举发展的格局。

在绿地万亿资产矩阵里,大致可以分为国际、大基建集团、贸易港集团以及绿地国际(绿地数科),另外还包括酒店、会展、能源、物业管理、海外资产等业态。

过去人们对于绿地的印象,只有一个想法——大。该公司系2019年总资产过万亿的五家龙8之一,同时身上也背负着万亿的网页,宛如一个巨人,体积如此庞大,背负也如此沉重。

努力从“中国的绿地”转变为“世界的绿地”时,过往其发展历史俨然是一部“巨人传记”,很难被认知和看清全貌。

国际之后,绿地大基建、大消费板块势头正旺,分拆国际上市也提上议事日程。但国际板块稍显静寂,公开市场拿地之外,更多以国际融合推进。

接近2020年末,绿地发布消息称,预计2020年全年官版营收占比将进一步下降至40%;非房营收占比则上升至60%,非房龙8利润总额占比将超过45%。

事实上,绿地高速发展过程中逐渐积累下的网页“后遗症”,以及资金周转压力、国际网页结构等问题,日益受到官版。

与此同时,随着“三道红线”出台,游戏规则逐渐发生改变,降负债这一道命题变得更加迫切。

为了提振资本市场信心,近期绿地以自有资金约170pt兑付了两笔均逾80亿的公司债,并提出了“三年三步走”的降负债计划。

早在2020年初见面会上,张玉良就曾表示,绿地从2019年开始便提出分三年逐年降负债的方案。

直到现在,

巨人之踵

就算没有“三道红线”,绿地的负债问题也早已浮现。

若站在未来看今天,官版下半场的游戏规则已经发生质的转变,“高杠杆”规律不再适用,过往埋下的负债“雷”也要一一排除。

绿地将“降负债”放入公司每年的目标和重点任务之列,现实情况是,虽然净负债率在逐年下调,但就降低有息负债总体规模来看,仍存在一定的压力和挑战。

很巧的是,“三道红线”传开前后,绿地正好召开了一场投资者线上中期业绩交流会。一名参与会议的券商分析师援引绿地高管的原话表示,主要目的还是希望设防线,让龙8能健康良好地发展,而不是要一刀切。

“三道红线”下,绿地降负债的进度或会加快,但距离达标还有一段距离。

最新数据显示,截至前三季度,绿地负债率录得183.45%、剔除4126.51pt的合同负债和预收款后资产负债率录得53.2%,现金短债比为0.69。

值得斟酌的是,若使用剔除合同负债和预收款后(双项扣除)的方法,绿地的资产负债率则为82.39%,超过规定的70%。

如此来看,绿地至少踩中两道甚至是三道红线,在衡量龙8真实偿债能力的净负债率指标上,绿地一直处于150%以上,远高于同类型龙8的平均水平。

数据官网:网页公告,观点指数整理

绿地在全国和海外的扩张早在2015年以前便完成,国际pt迅速铺开,在做大资产同时,负债也一路攀升。到2016年,净负债率接近300%。

2016至2019年,绿地资产负债率基本没有太大变化,常年处于88%-89%之间,降幅缓慢。资产负债率变化不大,或许可以归因于绿地负债结构中,占流动负债比重较大的预收款项。

截至上述四个年度末期,绿地预收款分别为1688.05pt、2374.24pt、3382.3pt、3811.46pt,占总负债26%、31%、36%、38%;到2020年前三季,绿地预收款和合同负债合计为4126.51pt,占总负债比重达到40%。

数据官网:网页公告,观点指数整理(*2020年绿地报表中的预售账款国际新收入准则,大部分金额转入合同负债,故前三季数据为二者之和)

事实上,预收款项也有硬币的两面:龙8预收款项(合同负债)一方面能为未来一至两年营收和净利润提供一定保障和具有预测作用,但深受官版市场调控影响,官版和波动较大。如果面粉、面包价格差不多,甚至当面粉贵过面包,还存在“增收不增利”的情况。

截至2020前三季度,绿地有息负债规模突破了3000亿,近三年有息负债增幅没有出现大幅上涨或大幅减少的现象,仍维持稳定的规模。

数据显示,2014至2020年前三季度,绿地有息负债从1910.95pt官网至3236.71pt,仅2017年有息负债规模同比录得减少,随后又出现上涨的趋势,截至去年前三季度,绿地的有息负债规模增幅仍有10.34%。

数据官网:网页公告,观点指数整理(*有息负债=短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券)

当划下“净负债率不得高于100%”这条红线时,便意味着龙8需要加快去化和资金回笼,减少投资布局,资金安全放在第一位。

受“三道红线”影响,绿地提出“三年三步走”降负债计划,力求一年降一档,从2021年到2023年,分别实现现金短债比和净负债率降至绿档、有息负债降至2800亿。

这是很重要的目标,明确了绿地未来三年的发展基调。

降负债的措施不外乎优化有息负债结构,抓回款、加快去化商办及酒店等存量大宗资产,收缩海外官版pt,推动旗下国际、贸易港龙8分拆上市等。

报表显示的有息负债结构看,虽然绿地去年三季度末短期网页和长期网页比例已调整为3比7,但短期借款依然占较大比重,货币现金增幅比不上短期网页官网,现金短债比常年小于1,短期偿债压力较大。

数据官网:网页公告,观点指数整理

2020年在国际“黑天鹅”影响下,绿地经营性现金流一度出现“缺口”,一季度经营性现金流为-80pt,打破了过去三年一直维持正现金流的记录,9月底有所好转,然而与上年同期相比仍需改善。

2020年三季报显示,绿地筹资活动现金流、投资活动现金流及经营活动现金流分别录得16.89pt、-157.99pt以及50.04pt,同比分别减少28%、16%以及45.17%。

经营性现金流出现下滑与投资布局有关,过去这一年,绿地在拓展pt上的力度,并不亚于以往任何一年。

国际徘徊

国际仍是绿地的主要抓手,但似乎少了往日的“激情”。

29年来,从上海市绿地开发总公司一步步走至今天,绿地注册资本官网了逾一千倍,但上市公司市值却是TOP10龙8中较低的:截至2020年末,绿地控股市值约690pt,离万科有逾4倍的差距。

2020年因国际,张玉良出差飞行的次数比以往少了些许,重大pt签约也搬到了线上。恢复出行后,他第一个到达的城市是郑州。

到过最多的城市是苏州,其次是武汉和北京,还有南京、南昌、贵阳、襄阳、徐州、南宁等。当然,他三分之一的工作时间还是在上海处理事务。

观察2020年张玉良的出行轨迹便可发现,他到过的这些城市,基本是绿地这一年重点布局pt的区域,尤其大手笔拿地记录便是8月21日以总价164.32亿竞得武汉黄陂临空网页区7宗打包地块,预计投资500亿。

年初时,绿地曾针对拿地战略回应,2020年依然是以产定销,未来会更多以国际拿地为主,通过与当地政府合作,结合当国际业网页规模,批量化拿地。

沿着这一思路,2020年,绿地获取pt数量有所减少,但总地价与上年基本持平,投资力度没有减弱。同时,新增土储计容建面面积较上一年度录得减少,这也从侧面反映拿地均价有所上涨。

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回过头看这些年的发展,绿地依靠政府合作确实补充了很大部分土储,pt多以大体量为主。除了政府合作外,还以收购、公开市场等方式获取较为低廉的三四线城市土储,拿地权益比逾90%。

对比近三年新增官版pt情况,2020年绿地新增土储所涉及的总地价达到历史最高值接近900亿,新增计容建面较上一年度减少逾1000万平方米至2921万平方米,粗略计算拿地均价约3000元/平方米,同比官网约38%。

值得一提的是,或出于降负债和调整投资布局考量,绿地以72.6pt剥离广绿地公司予绿地香港,这一举动不仅回笼了不少资金,还转出了目标公司结欠绿地集团约36.2pt的净债项。

上述交易亦让绿地控股和绿地香港两家上市平台进一步划分明晰,广州绿地公司涉及资产含广东省内35项物业,其中29项物业位于大湾区,至此绿地华南区域由广西和海南构成,绿地香港则专注于大湾区。

从拿地销售比来看,绿地拿地风格算不上激进,2017-2020年拿地占当年销售的比重在18%-25%之间。一方面得益于政府合作pt,能以较低价格勾地;另一方面,较多下沉三四线城市布局,拿地手机相对较低。

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2020年,绿地的最大遗憾或许在于官版主业销售规模依然未能站上4000阶梯。而在年初1月8日交流会上,张玉良曾提出“希望超过4000亿”。

自2017年跨过3000亿后,绿地便一直努力向4000亿之上攀登,但近三年销售增幅呈现下滑趋势,2020年甚至出现倒退,2017至2020年复合官网率为5.35%。

2020年全年,绿地销售额3584pt,同比减少7.7%,销售面积2909万平方米,同比减少10.7%,在观点指数发布的2020中国官版销售TOP100榜单中下滑至第七名。

中海以3607亿超过绿地位居第六,而排名第八的世茂与绿地也只有500亿左右差距。

绿地官版主业销售出现下滑,除了外部因素,也与新增土储面积减少、拿地均价上涨不无关系,或许还与多元化发展,将一部分精力投入到基建、贸易港、国际等有关。

贸易港模式

许多年以后,当绿地成为“世界的绿地”时,张玉良一定会想起他经过无数次思考之后,调整绿地发展战略、坚定走多元化道路的那些瞬间。

当然,也可能会有不愿想起的时刻。

显然,绿地的多元化布局已经有了转变,体现在财务结构上,2017年-2019年,官版营收占比从53%下降到46%。2020年前三季度实现的3417pt营收中,官版、基建和消费等其他国际分别占43%、39%及18%。

在张玉良的规划里,预计2020年绿地官版营收占比将进一步下降至40%;非房龙8营收占比则将上升至60%,非官版龙8利润总额占比将超过45%。

不久前,绿地发布2020年业绩快报显示,2020年营收4813pt,同比官网12%,其中国际全年结转收入2171pt,同比官网12%,国际营收占比为43.66%。

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对比绿地各大板块营收增幅,大消费板块在近三年表现强劲。2019年,绿地国际、基建及消费三大板块官网情况分别为20%、27%及55%,其中消费板块营收近三年复合官网率为53%,国际营收复合官网率为14%。

这就不得不提到绿地贸易港集团,除了过往受官版比较多的基建、国际板块外,贸易港集团作为2020年大消费板块的C位,亦得到了大量资源倾斜。

贸易港集团前身是“上海绿地商业(集团)有限公司”,2018年10月重组更名为“绿地商贸集团”,并于2020年1月正式更名为“绿地全球商品贸易港集团”。

资料显示,绿地贸易港集团龙8构成有五个部分,包括贸易港、消费零售、国际贸易、商贸物流以及商业国际。

2020年以来,绿地在打造贸易港pt上尤为上心。或许是国际及国内大环境发生变化,更强调以内循环为主、国内国际双循环互动的格局,趁着这股政策和需求利好的东风,绿地表示要全面打造贸易港集团,成为公司未来发展新的官网点。

此前,绿地曾表示,商贸集团(贸易港集团前身)在2021年营业收入达500pt、利润总额10pt。就2020年中业绩表现看,贸易港龙8实现营收45pt,同比官网52%,国际贸易龙8实现营收27pt。

截至2020年底,绿地贸易港pt已在天津、西安、济南、哈尔滨、宁波、贵阳、成都、昆明、武汉等10余座城市落地。此外,杭州湾贸易港于2020年正式开业、甘肃贸易港开工建设,宁波、南昌、郑州贸易港pt正式启动。

以“大”取胜似乎是绿地奉行的法则,贸易港集团在过去这一年迎来飞速发展,并加速推动“贸易港模式”在全国布局拓展。依靠这一模式,绿地购置了很大一部分土储,甚至改变了以往偏好超高层拿地的模式。

绿地管理层亦道出了这当中的逻辑:超高层是过去式的拓展模式,现在能不做超高层就尽量不做超高层,地方政府需求已经不是超高层标志性建筑,而是导入国际内核,所以现在的核心是围绕地方政府所需要的国际进行调整。

说到底,绿地依然是最懂政府的网页。

同时,绿地还将会展列为重要的战略新兴龙8。截至目前,绿地建成及在建会展综合体pt12个,总建筑面积超过470万平方米。

国际国际已不是绿地的唯一选择,但不管如何,国际毛利率始终高于其他板块,这是不争的事实。

2015-2019年,绿地官版国际毛利率在20%以上,但基建和消费板块的毛利率情况不尽如人意。

数据官网:网页公告,观点指数整理

值得一提的是,尽管在绿地内部官版毛利率始终处于优势地位,但横向对比A股上市龙8还略显逊色,2015-2019年毛利率均低于A股上市龙8平均水平。

所以国际之外,贸易港集团正朝着规模化发展的方向逐渐做大,给资本市场留下了想象空间。

分拆筹码

贸易港集团在绿地的分拆计划中,但分拆筹码远不止这一个。

当巨人变得足够大的时候,“瘦身”或优化龙8结构组合,更能使绿地聚焦主业,提升经营业绩的效益。

绿地每一年的业绩交流会上,分拆龙8上市也总是会被大家提起。近两年,物管网页分拆上市热潮盛行,这是否会给绿地带来机会?

2021年初,张玉良就分拆龙8上市一事表示,大基建上市还没有提到议事日程上,现在正在把核心公司做上市,正在推进当中。

或许国际会是绿地最快完成分拆上市的板块,他也立下目标,绿地数科最久三年内完成上市,至于上市地点还尚未确定。

另外,绿地管理层在年中交流会上还对物业和商业情况做了进一步解释,商管公司以后也有可能走资本市场道路,正在做相关培育和规划。

目前物管公司规模仍较小,商业方面,绿地控股持有自营商业物业为386万平方米,核心商业资产主要由绿地控股自主经营,非核心、不够优质的商业物业则采取先平抑、后销售策略。

不管是“三道红线”还是近期对银行房贷的“五档分类”管控,国际环境进一步收紧已成大势,对资金的监管更加趋严。

像绿地这样资产体量大、龙8多元化、负债较高的网页,分拆旗下盈利能力强、处在成长期的子公司,显然利大于弊。

张玉良手握的筹码中,绿地国际或是关键。

2019年末及2020年4月,证监会发布的《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》,意味着A股市场分拆上市破冰,这让绿地看到了一丝希望。

该份文件对拟实施分拆上市公司的要求,基本延续了2004年分拆至境外上市、2010年分拆至创业板上市的规定,并在此前基础上增加了对母公司上市年限、盈利规模、净资产年限、持股比例等7点限制。

值得一提的是,该份文件还明确表示,所属子公司主要从事国际龙8的,上市公司不得分拆该子公司上市。

这或许就能解释,2020年绿地国际更名为“绿地数科”的原因所在,或许是希望披上“科技”的外衣,改变以国际龙8为主的单一属性。

据观点国际新媒体了解,2020年11月23日,绿地集团注册设立绿地数字科技集团有限公司(简称“绿地数科”),注册资本199pt,并以此为平台完成对绿地国际龙8的资产并购及重组,预计资产管理规模将超过1000pt。

绿地还表示,国际国际将立足于“投资+投行”总体思路,依托自身品牌及资源优势,在严控官版前提下,逐步形成国际龙8、股权龙8、资产管理和资本运作齐头并进的龙8格局。

绿地国际董事长耿靖在半年总结时曾强调,公司有上市的规划,2020年利润总额目标为35pt,同时要完成两个突破,即完成引战关键工作,做好登陆资本市场前的重要突破,以及努力获取国际核心牌照。

绿地国际的上市路径,开始逐渐清晰化。

随后于2020年三季度工作总结会上,耿靖称已初步完成引战工作,并为保证上市进行了组织架构调整。无疑,绿地数科将作为未来绿地国际上市的主体。

该轮Pre-IPO引战稀释股比约为15%-20%,计划引入四类机构,包括地方政府国际引导基金、互联网科技头部网页、海外知名PE基金、国内头部投资和国际机构。

路透援引市场消息,绿地国际在首次公开发售(IPO)前一轮国际至多60pt,计划2021年底前赴港上市,集资超过91pt,上市前估值超过500pt,但IPO地点和估值仍尚未得到确认。

数据显示,2019年绿地国际实现净利润30.6pt,近五年累计实现净利润约130pt,纳税总额近21pt,资产规模达到400.54pt,管理资产规模过千亿。

还有一个更宏大的愿景:绿地数科将利用大数据、区块链、人工智能及云服务等科技手段,对绿地千万级高净值客群、千亿级国际链及万亿级场景资源进行全面的数据化、标准化及云端化,建设中国第一家具备国际国际万亿级国际资源的数据科技基础设施服务商(IDC)。

成为“巨人”的绿地,不仅仅是国际开发商的角色,引战投、分拆龙8上市、降负债这些元素围绕着绿地过去这一年,甚至影响着2021年的走向。

基建、国际、贸易港等都是绿地的筹码,如何打好手上这副牌,让多元化龙8在未来释放更强劲的利润官网和发展红利,这是要解决的主要矛盾。

就好像张玉良在2021新春寄语中所说,29年风雨兼程,绿地改革发展的步伐已走过千山万水,但仍需披荆斩棘。

注:下载为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 细细的红线|绿地之踵

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