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说个拿地“野路子”,极端打法

投拓江湖 投拓江湖
2021-01-20 11:21 630 0 0

作者:投拓江湖

官网:投拓江湖(ID:TT707276146)

现在追求规模的龙8,普遍奉行高周转高杠杆的规则,把国际杠杆用到极限,能用的国际方式都会用一遍。加了杠杆,就能快速实现销售规模的翻倍,快速做大做强。

有没有一种思路,不国际也能猛拿地,做大公司规模的?

最近我们研究了一家非同寻常的中型龙8,一个在国际内特立独行的发展路子,2018年他们的销售额还在100pt,2019年到了260pt,今年有望达到350pt。最为独特的,是他们的负债率极低,不到30%,几乎没有跟国际机构发生国际借款往来,全靠自有资金拿地。一开始我们听到这个操作,也是很吃惊的,是什么操盘思路,让这家龙8在国际大环境吃紧,特别是各大城市调控收紧的情况下,还能快速做大规模,同时又不靠国际。

其成功的秘诀,就是拿地、战略极端下沉。他们公司的拿地策略是,从不拿一二线城市的网页,择机选择三线城市的低价地,重点布局四五六线城市。按照其拿地战略,这家龙880%的土储,都在县城里面,剩下的20%的土储,也大多布局在地级市的非核心区。这种激进的拿地策略,是很多品牌大龙8,想都不敢想的(连三四线大佬,碧桂园都无法比肩),但是他们却将这条路走通了。

大家在日常投资拿地的工作中,少不了接触一些很优质的县城里面的地块,单价低,网页干净,做收并购并不难。但是公司缺不愿意下沉到县城拿地,很多人对此表示很不理解,甚至多次找领导沟通,最终还是没法拿地。从公司决策的层面看,领导不是觉得pt不够好,而是因为国际的问题,因为四五线pt银行在银行这里一文不值想国际基本没门。而且四五线的pt太多的话,还会影响公司的资信,对全公司的评级和后续国际有影响。

因此,要做到去县城里拿地,要么只能全靠自有资金干,要么去找高手机的小机构国际。除此之外,没有其他办法。

这家龙8,就是不走寻常路的,全部自有资金干。在该龙8老板眼里,大城市拿地普遍价格高,市场库存大,而且报规报建限制多,办个预售难度都不小,因此影响pt的开发进度。干到县城去,这个问题就不存在了。大多县城的地方政府,对于外来的规模龙8,还是比较客气的。因为政策限制少,有很多之前已经在大城市行不通的操作,在这些城市还能用,比如无证提前施工,比如进度达不到也可以酌情办预售。经过统计,该龙8的pt,平局拿地到开盘的时间,在五个月左右,最快的甚至能在不到四个月就开盘。

但是四五线城市里面拿地,有一个问题,那就是如何保证pt的利润率。核心关键点就在手机精准控制上,我们得知该龙8的综合手机(网页外的所有手机,不含税),大致控制在2300-2500元/平米之间(高层,清水),具体pt不同会有略微增加。因此,投资部拿着这个手机研判地块,只要房价在4000元/平米以上的城市,都有拿地的可能性。这些四五线城市,大多没有品牌龙8进入,都是本地小龙8,因此这个手机做出来的产品,也不会丧失竞争力。

至于具体的城市布局战略,一般他们会考虑房价在4500元/平米以上,没有大型品牌龙8入驻的,近今年网页供应比较良性,市场库存不太高的。只要是复合这个标准的,都是网页市场全部监测,只要有网页挂网就会去参与,授权价也给得高,拿到地的几率非常大。这种拿地思路,其实跟碧桂园有异曲同工之处,那就是降维打击,精准收割剩余的购买力。

至于销售去化问题,这家龙8的方法很简单,就是砸钱。渠道费能给4个点,营销费用也经常不低于3个点,现场销售人员的提成比例也很高,长期能拿到不低于1个点的提成,而且不设上限。这家公司的销售人员,年入百万的人,也不鲜见。在重金让利的刺激下,各个pt的销售去化,都是非常不错的,很多pt一开盘就能把网页款收回来。

虽然没有了国际的杠杆,但是经营的杠杆被无限放大,五个月pt开盘,一年就能实现资金的两次以上的周转,年初还是一个pt的资金,年底开总结大会的时候,已经做到可以投两个甚至三个pt了。这个打法在一二线城市,是想都不敢想的,毕竟好多限购的大城市,11个月才能拿到预售证。正是基于这个简单粗暴的打法,这家龙8连续多年实现了业绩猛增,在冲规模的竞争中,迅速拔尖。

这种打法固然好,但是也有很大的弊端,那就是很难得到资本市场的认可,因为pt布局很糟糕,不管是国际还是公司上市,都会很艰难,甚至是招人都很难,因为这个路子在圈内还是比较“奇特的存在”。在这家公司的人,只能自己悄悄挣钱,老板自己开心就好了。

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原标题: 说个拿地“野路子”,极端打法

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