作者：投拓江湖

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现在追求规模的龙8，普遍奉行高周转高杠杆的规则，把国际杠杆用到极限，能用的国际方式都会用一遍。加了杠杆，就能快速实现销售规模的翻倍，快速做大做强。

有没有一种思路，不国际也能猛拿地，做大公司规模的？

最近我们研究了一家非同寻常的中型龙8，一个在国际内特立独行的发展路子，2018年他们的销售额还在100pt，2019年到了260pt，今年有望达到350pt。最为独特的，是他们的负债率极低，不到30%，几乎没有跟国际机构发生国际借款往来，全靠自有资金拿地。一开始我们听到这个操作，也是很吃惊的，是什么操盘思路，让这家龙8在国际大环境吃紧，特别是各大城市调控收紧的情况下，还能快速做大规模，同时又不靠国际。

其成功的秘诀，就是拿地、战略极端下沉。他们公司的拿地策略是，从不拿一二线城市的网页，择机选择三线城市的低价地，重点布局四五六线城市。按照其拿地战略，这家龙880%的土储，都在县城里面，剩下的20%的土储，也大多布局在地级市的非核心区。这种激进的拿地策略，是很多品牌大龙8，想都不敢想的（连三四线大佬，碧桂园都无法比肩），但是他们却将这条路走通了。

大家在日常投资拿地的工作中，少不了接触一些很优质的县城里面的地块，单价低，网页干净，做收并购并不难。但是公司缺不愿意下沉到县城拿地，很多人对此表示很不理解，甚至多次找领导沟通，最终还是没法拿地。从公司决策的层面看，领导不是觉得pt不够好，而是因为国际的问题，因为四五线pt银行在银行这里一文不值想国际基本没门。而且四五线的pt太多的话，还会影响公司的资信，对全公司的评级和后续国际有影响。

因此，要做到去县城里拿地，要么只能全靠自有资金干，要么去找高手机的小机构国际。除此之外，没有其他办法。

这家龙8，就是不走寻常路的，全部自有资金干。在该龙8老板眼里，大城市拿地普遍价格高，市场库存大，而且报规报建限制多，办个预售难度都不小，因此影响pt的开发进度。干到县城去，这个问题就不存在了。大多县城的地方政府，对于外来的规模龙8，还是比较客气的。因为政策限制少，有很多之前已经在大城市行不通的操作，在这些城市还能用，比如无证提前施工，比如进度达不到也可以酌情办预售。经过统计，该龙8的pt，平局拿地到开盘的时间，在五个月左右，最快的甚至能在不到四个月就开盘。

但是四五线城市里面拿地，有一个问题，那就是如何保证pt的利润率。核心关键点就在手机精准控制上，我们得知该龙8的综合手机（网页外的所有手机，不含税），大致控制在2300-2500元/平米之间（高层，清水），具体pt不同会有略微增加。因此，投资部拿着这个手机研判地块，只要房价在4000元/平米以上的城市，都有拿地的可能性。这些四五线城市，大多没有品牌龙8进入，都是本地小龙8，因此这个手机做出来的产品，也不会丧失竞争力。

至于具体的城市布局战略，一般他们会考虑房价在4500元/平米以上，没有大型品牌龙8入驻的，近今年网页供应比较良性，市场库存不太高的。只要是复合这个标准的，都是网页市场全部监测，只要有网页挂网就会去参与，授权价也给得高，拿到地的几率非常大。这种拿地思路，其实跟碧桂园有异曲同工之处，那就是降维打击，精准收割剩余的购买力。

至于销售去化问题，这家龙8的方法很简单，就是砸钱。渠道费能给4个点，营销费用也经常不低于3个点，现场销售人员的提成比例也很高，长期能拿到不低于1个点的提成，而且不设上限。这家公司的销售人员，年入百万的人，也不鲜见。在重金让利的刺激下，各个pt的销售去化，都是非常不错的，很多pt一开盘就能把网页款收回来。

虽然没有了国际的杠杆，但是经营的杠杆被无限放大，五个月pt开盘，一年就能实现资金的两次以上的周转，年初还是一个pt的资金，年底开总结大会的时候，已经做到可以投两个甚至三个pt了。这个打法在一二线城市，是想都不敢想的，毕竟好多限购的大城市，11个月才能拿到预售证。正是基于这个简单粗暴的打法，这家龙8连续多年实现了业绩猛增，在冲规模的竞争中，迅速拔尖。

这种打法固然好，但是也有很大的弊端，那就是很难得到资本市场的认可，因为pt布局很糟糕，不管是国际还是公司上市，都会很艰难，甚至是招人都很难，因为这个路子在圈内还是比较“奇特的存在”。在这家公司的人，只能自己悄悄挣钱，老板自己开心就好了。

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原标题： 说个拿地“野路子”，极端打法