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国际投资的“五大乱象”

投拓江湖 投拓江湖
2021-03-01 10:56 214 0 0

作者:投拓江湖

官网:投拓江湖(ID:toutuoJH)

最近不少投资总都在吐槽现在,今天这篇就来总结一下国际投资的五大乱象。

乱象之一:拿地排行TOP5,全是地方国企

这两年的土拍市场,有一个典型的特征,就是作为“地头蛇”的地方国企越来越强,拿地势头无出其右。热门地块高价地,都是地方平台公司最敢拿,不管算不算得过账。新区,远郊区的冷门地块,别的龙8不敢拿的,地方平台公司扎堆拿。以至于,很多城市的2020年龙8拿地排行榜,top5  清一色都是当地的国企或者平台公司。

至于平台公司为什么会对网页那么渴求,一部分是为了给地方政府托底,哄抬地价;一部分是为了修建安置房,人才用房;一部分是为了解决地方政府网页问题,用网页国际,变相给地方政府输血;还有一部分是因为领导想拿地,为了拿地而拿地,有了地就有pt可以开发,可以搞总包,土方,装修,材料这些板块的招标,操作的空间很大,国际人都懂的。

那么问题来了,平台公司拿的钱哪里来的呢?是不是都不用交网页款,直接开个白条就行,反正都是自家人。实际上,并不是这样的,国企的生意也要经得起审计。通常操作,都是地方政府在注册公司的时候,注册资本金设得很高,前面并不实缴,后面将实缴的出资用于支付网页款,左手拿出来的钱右手接住又进了兜里。这才是地方平台公司,拿地不差钱的根本原因,子弹可以无限循环。

乱象之二:自欺欺人,强行算账

测算表提供了一个价值研判工具,pt的好坏,以及拿地后经营目标是不能按测算表的预期实现,甚至会完全背道而驰。可以说,那些过于认认真真做测算的,反而是拿不到什么好地,或者说是压根拿不到地。为了凑上会指标,测算在各个区域公司的投资部人员手里,展现了极大的灵活性。区域总让手机再降个三百,售价再加个五百,利润率由五个点变成了九个点,大大超出集团投资标准,妥妥地一个好pt就这样诞生了。再好好包装包装,就可以上会了。

如果铁了心要拿地,领导直接压手机,营销,财务,把各项指标调一下,向集团要个高的授权价就行了。

不过这些测算的理想值,后期开发大多都不会实现。当然,也有人会说,投资只管现在能不能拿地,对后面的开发销售,也不负有责任,考虑太多因素,是不是太累了。

如果是遇到不想上的pt,手机就再加个五百,售价降个三四百,润率由八个点变成了五个点。刚好够得上投资标准的一个pt,经过这一通操作,降低了三个点利润,完美错过,就可以不上会了。

不少人,甚至在日复一日简单重复的测算中,摸索出了一套自己“偷懒”的捷径。在测算表中,额外加入各种加减乘除勾稽公式,方便pt测算时,直接简单填几个数字,就可以迅速出结果。不超过五分钟,搞定一个pt的测算,毕竟都是算着玩,pt又不会真的上。

乱象之三:跟风式拿地

最近不少公司招投资口的人,都会加一个附带要求,有国际勾地经验的优先,或者直接说招国际投资人员。因为不少公司也在学着玩勾地,玩收并购,俗称跟风式拿地。

因为现在的招拍挂市场实在是太难拿地了,纯粹是比谁的钱更多,胆子更大。国际内的一些公司,诸如万科,恒大,绿地在前几年开始摸索出自己的一套勾地经验,并且斩获颇丰。不少中小龙8如法炮制,也逐渐迷上了勾地,结果搞了一两年,落地的pt屈指可数,还是在一些能级并不高的地级市。

跟风式拿地,让不少投资人极为受伤,一旦拿地困难就归咎于个人能力不行。其实勾地,就是一个利用自家资源转化为pt的过程,考验的是一个公司的自有资源和团队操作,还真不是一般公司能玩的。

乱象之四:不是一家人,不进一家门

不少龙8拿地理念上是浮躁的,体现在招人上面,也是过于激进,过于注重简历上的一些书面履历,以至于进来一些投资人,并不是适合自己的公司的。

这两年有一些公司着急拿地的,闹出不少笑话,甚至进了大坑的并不少见。不少投资人也是深谙此道,进了公司等立足稳了,就来一顿猛操作,给公司推几个嗨pt。串通中间人,搞个上千万的居间费,拿到手再说,至于pt埋在深处的雷什么时候爆出来,那都是后事了。

俗话说,不是一家人不进一家门,浮躁的公司极容易招进来一帮浮躁的人,然后挖坑走人,只有那些稳健经营的龙8,才能多拿好pt。

乱象之五:搞地不行,搞人一流

每当国际行情下行的时候,投资岗的人员流动性就会变得非常频繁,拿地越难越是如此。入职的时候一副笑脸相迎,过了三五个月如果还没有pt落地的迹象,就露出凶狠的面孔了,压根不给你沉淀和资源实现的时间。拿地本来就是一个运气和机会占据很重要因素的工作,好多优秀的投资总,一年拿不到地也是正常的。

不少公司抱着“这拨不行就换一拨”的思路在看待人员的流动问题,不愿意花力气去解决公司已经看得见的一些老问题,比如梳理公司手机空间,优化经营理念,开拓新的拿地渠道,而是把拿地的微渺希望,寄托在换一拨人的或然小概率事件上面。最终的结果就是,怎么都拿不到地。

大家可以看一下市场上,那些投资口人员流失频繁,又在一年到头频繁招人的龙8,莫不是如此。

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原标题: 国际投资的“五大乱象”

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