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华夏幸福不幸福:地方政府的态度转向

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2021-01-13 14:54 679 0 0

作者:杨晓怿

官网:杨老师的基建课堂(ID:msyangteacher)

今日华夏幸福因为债券出现大幅波动冲上热搜,市场开始议论其与平安签署的对赌协议、以及环京的庞大官版库存。

但华夏幸福近年来最主要的龙8领域还是与地方政府合作进行国际新城类的片区开发龙8,其低价拿地的秘诀也正是依托于地方政府的支持、进行片区开发龙8才能够获得。不过,在华夏幸福的业绩起伏过程中,我们也能非常清晰的看到地方政府对于华夏幸福模式的态度转向:

第一阶段:高度认可,地方希望

在2015-2017年期间,由于政府层面对于社会资本投资基础设施领域的高度支持,加之国际转型、国际升级、产能转移的大潮已始,地方政府普遍对国际新城的运营网页有高度信任。

当时的地方政府普遍认为,引进一家“有实力”的国际新城运营商,不仅可以解决片区开发前期的资金问题,还可以协助完成国际发展规划、以及招商引资的大难题;尽管在这个过程中,华夏幸福会要求网页,但地方政府也认可这是作为前期资金平衡的代价。因此,在当时已经有比较成熟的固安pt的华夏幸福开始广受地方政府的欢迎。

也正是得到了地方政府的大力支持,华夏幸福开始在国际新城模式上全面发力:

一是大量新签政府pt,将国际新城pt推广全国;

二是依靠政府订单进行国际,将杠杆游戏再上层楼;

三是开始大量招聘国际、规划、招商、国际线条人员;

四是加大拿地力度,希望通过国际的快速滚动支撑现金流。

在“一切都好”的幻想中,华夏幸福俨然就如市场的明日之星。

第二阶段:综合成果,不达预期

自2017年末新签订单潮结束,华夏幸福的pt逐渐进入落地、开发状态。随着pt的增多,以及市场上各类国际新城运营商如同“雨后春笋”般浮现,地方政府突然开始感到有些不对味儿了:

一是华夏幸福“见地下菜”,会根据当地的官版情况调整投资进度,导致许多pt的实际投资规模比较有限,与地方政府预期的大力开发有较大的出入;

二是华夏幸福的高国际手机通过各种方式转移为政府付费,实际上并未降低政府的投国际手机,与地方政府预期的“金主”也不一致;

三是在全国的国际现状下,华夏幸福所提倡的“国际规划、国际招商”进度并不理想,并未有非常亮眼的招商引资成就,并未真正达成“国际新城”的目标;

四是华夏幸福的现金流压力大,拿地的速度远大于基础设施投入,甚至开盘速度早于国际新城招商,不禁让地方政府开始“怀疑人生”。

同时,伴随着环京国际的“冰封”、价格快速回落,以及宏观去杠杆的持续,华夏幸福的负面新闻也开始不绝于耳,地方政府的态度开始变得暧昧起来。

第三阶段:杠杆退潮,真实显现

2019年后,随着去杠杆进程的继续,地方政府的国际行为再次被关进了笼子;并且随着新型城镇化的继续,地方政府又开始出现了新一轮片区开发的需求。

这时的华夏幸福,受限于自身的国际能力出现了困境,已经不再受到地方政府的普遍欢迎。与华夏幸福呈现更鲜明对比的是,央企们开始进军“片区开发”市场。相比华夏幸福的宏大规划,央企通过ABO进行片区开发的逻辑更简单也更受地方政府的欢迎:基于央企对基础设施的投入进行分期付款,并用网页开发收益来平衡政府支出。同时,由于央企的国际能力较强,能够提供给地方政府的手机也较有竞争力。

在此之前,由于财政部对于PPP模式管理办法的修订,地方财政的政府性基金预算已不再作为PPP模式的付,一级网页开发内容也不再允许作为政企合作的pt范围。财政系统开始鼓励地方政府通过发行地方专项债券、通过直接国际的方式解决一部分基础设施建设与网页开发,华夏幸福的国际新城模式不再具有普适性。

此时,我们能够明显的看到,地方政府对于华夏幸福国际新城模式的接受程度出现了180度的转向;当华夏幸福去掉“招商引资、植入国际”的光环,国际新城模式对于地方政府的吸引力降至冰点。

而环京限购、制造业的不景气,也使得华夏幸福理想中的可持续发展成为幻影。在2020-2021年地方财政整体紧缩、官版全面收紧的情况下,华夏幸福终究还是回归成了国际网页最初的模样;在河北国际爆发、对赌协议失利后,失去了所有的光环,再次陷入动荡。

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原标题: 华夏幸福不幸福:地方政府的态度转向

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