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华润64.5亿夺佛山新地王2.2万/平楼面价里的市场空间

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2021-04-10 18:23 387 0 0

作者:观点国际新媒体

官网:观点(ID:guandianweixin)

观点国际网 短短不足一个小时的时间,华润便刷新了一项纪录,在22家龙8参与的网页争夺战中,其以全市新地王的报价,夺下佛山陈村TOD地块。

这是一宗于4月9日下午拍卖,位于佛山顺德陈村镇建设大厦西侧的地块,吸引了包括新希望、招商、金地、花样年中交联合体、绿城、保利、建发、卓越、正荣、联发、金茂、龙光、雅居乐、碧桂园、越秀、弘阳、中海 、万科、华润、美的、旭辉等22家龙8。

地块以31pt的价格起拍,在激战111轮后,华润最终以总价64.5pt,溢价率106%,折合楼面价22330元/平方米夺下该地块。该地块一举成为佛山全市新地王。

这也是华润当天拿下的第二宗高价地,早些时候,西安西咸新区沣西新城XXFX-XX02-40号商住用地现场摇号,最终被华润以22.51pt获得,楼面地价11730元/平方米,溢价率225.83%。

新地王

佛山顺德陈村镇建设大厦西侧地块是一宗占地11.7万平方米,计容建筑面积合共不高于28.88万平方米的商住用地,采用不设限价,价高者得的模式拍卖。

据观点国际新媒体了解,参与该地块拍卖的龙8们一改往日不到最后一刻不报价的心态,甚至在一分钟内出现十次报价。

在这样激烈的争夺下,该地块在短短的十几分钟内,楼面价便突破1.6万元/平方米,超过新希望在2020年9月创下的1.55万元/平方米的陈村地价天花板,创下陈村新地王纪录。

半个钟内,该地块经过83轮鏖战,楼面价突破1.9万元/平方米,超过保利和悦滨江2018年3月在佛山南海桂城创下的1.88万元/平方米的纪录,成为全佛山楼面价第二高。

随后在很短的时间内,楼面价再次刷新,突破2万元/平方米,超过当代置业今年3月在南海大沥创下的2万元/平方米的全市地王纪录。

不过,报价并没有在这一刻停止,在接下来不足20分钟的时间里,楼面价不断刷新,第100轮,楼面价便突破2.1万元/平方米。

最终,经过111轮的争夺,华润的子公司深圳市润投咨询有限公司以总价64.5pt夺下该地块。

激烈的争夺,直接说明了众龙8对该地块的看好。资料显示,出让地块位于陈村新城板块,南向临江,一河之隔即为北滘。周边的交通路网成熟,紧靠陈村大道,且临近广珠公路、佛陈路等主干线。

值得注意的是,该地块还处于在建广州地铁7号线的两个站点:南涌站和陈村新城站之间。未来还规划佛山地铁11号线陈村东站。

据了解,该地块所处的陈村新城板块,在”一城·一芯·三片区“的规划格局中属于陈村的城市封面,定位“城市客厅”,未来将打造成为中央商务休闲区、产城人文融合的城市新客厅。板块还将引入图书馆、会议中心、展览中心和康体中心。

不过,2.2万元/平方米的楼面价,已经达到周边在售新房的价格,甚至超过绝大部分在售pt。

市场空间

据了解,在陈村,在售pt有ICC碧桂园三龙汇、卓越碧桂园天悦湾、世茂国风滨江、招商曦岸等,片区在售均价约1.75万元/平方米至3.3万元/平方米。

以及两个待入市的新pt:新希望星盛花园、国际街金悦府,两个pt楼面价分别为1.55万元/平方米及1.02万元/平方米。

若按照华润在2020年业绩推介中所披露的数据,即开发销售型龙8的手机中,网页手机42%、建安手机42%、利息手机13%等计算,华润未来想要得到获得预期盈利,pt平均售价至少要在5.24万元/平方米以上。

显然该价格明显超过当地在售新房价格,即便是pt附近的二手pt,包括悦峰天誉、荔园悦享星醒、 万科缤纷四季、新君汇花地湾等,挂牌最高价都仅为2.2万元/平方米。

为何华润依然要以全市地王的价格抢下该地块?

资深官版研究专家骆仪克在接受观点国际新媒体采访时表示,pt对面便是半岛碧桂园、美的君兰国际高尔夫等高端低密住宅pt,pt周边属于高端住宅氛围,而pt本身具备打造高端低密度住宅的条件。

事实上,该地块分为A /B/C/D四区,其中A/B两区为城镇住宅用地兼容零售商业用地;C区为公园和绿地;D区为城镇村道路用地。

在两块住宅用地中,A区占地面积6.32万平方米,容积率>1且≤3.5,建筑密度≤30%,绿地率≤30%;B区占地面积2.71万平方米,容积率>1且≤2.5,建筑密度≤40%,绿地率≤30%。其中,密度更、容积率更低的B区靠近陈村河道。

“整个pt可以做高低配,”骆仪克称。

需要注意的是,根据pt出让总体布局设计要求:A、B区主体高层建筑宜采用点式布局;考虑沿陈村涌的视线通透性,要求在地块A、B区内设置至少1条或以上与陈村涌相垂直贯穿地块的南北向视线通廊,通廊宽度不得小于30米。

可以见到,挂牌文件已让地块具备高低配的条件。

“如果产品是做高端低密住宅,pt售价起码一倍以上。”骆仪克称,甚至pt未来售价超过4万元/平方米销路依旧不需要担心。因为pt周边有碧桂园、美的两个世界500强的总部,是具备客源的。并且,高端pt的客户对于价格并不敏感。

可以参考的数据是,目前半岛碧桂园在中介网站上显示的均价在3.87万元/平方米,挂牌房源有超5.6万元/平方米的高端低密住宅;而美的君兰国际高尔夫暂无挂牌房源,给出的参考均价为3.13万元/平方米。

此外,骆仪克还提到地块的一个优势:pt能够利用轨道交通,即广州7号线延长线。

值得一提的是,在华润最新披露的数据显示,目前华润已落地76个TOD综合体,遍布31个地铁城市,建筑规模超过3500万平方米,覆盖地铁路线90余条,涉及地铁里程近3000公里。

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